Dobanzile si deducerile fiscale, premisele dezvoltarii ipotecare

Exemplul statelor din Europa de Vest

La inceputul anilor ’80, multe tari din Uniunea Europeana nu aveau o piata dezvoltata a creditelor ipotecare. Situatia din unele state poate fi comparata cu cea din Romania. Totusi, dobanzile scazute, alaturi de cresterea economica si unele stimulente fiscale au contribuit semnificativ la extinderea imprumuturilor pentru locuinte. Astfel, piata ipotecara s-a dublat in mai putin de 15 ani.

Piata creditelor ipotecare din tara noastra este una dintre cele mai putin dezvoltate din Europa. La finele anului trecut, valoarea imprumuturilor pentru locuinte reprezenta numai 3,5% din produsul intern brut. Iar pana la sfarsitul anului, ponderea ar putea urca la aproximativ 4,5%, in conditiile in care ritmul lunar inregistrat in intervalul ianuarie-aprilie (o medie de 3,5% pe luna) se va mentine si in perioada urmatoare. Totusi, diferenta fata de celelalte state ramane semnificativa. Spre exemplu, in Bulgaria ponderea imprumuturilor pentru locuinte era, anul trecut, de aproape 7% din PIB, in timp ce in Polonia nivelul era de 10%, iar in Ungaria se apropia de 15%. Mai mult, media din intreaga Uniune Europeana a fost de 50%, arata datele publicate de institutul polonez de cercetari Intelace. Totusi, analistii grupului UniCredit estimeaza ca, pana in 2010, piata creditelor ipotecare din tara noastra s-ar putea extinde cu cel putin 35%. Analistii italieni plaseaza Romania, alaturi de Turcia si Rusia, in al doilea val de dezvoltare a segmentului de imprumuturi pentru locuinte. La acest ritm, creditele ipotecare ar putea ajunge sa reprezinte aproximativ 6,2% din produsul intern brut. Numai ca pentru a ajunge la nivelul mediu european, ar fi nevoie ca ritmul anual de crestere de 35% sa se mentina cel putin pana in 2020.

Premise de crestere

Un studiu publicat de banca centrala a Slovaciei arata faptul ca un cumul de conditii economice au condus la dezvoltarea pietei creditelor ipotecare. Unul dintre principalii factori tine de scaderea dobanzilor si ca urmare a introducerii monedei unice europene. Spre exemplu, in Spania, la inceputul anilor ‘90, dobanda medie a unui credit ipotecar era de 15%. Iar pana in 1996, rata a scazut sub 7%.

Si tot la acea data, creditul ipotecar finanta maximum 80% din valoarea locuintei (loan to value), fiind acordat pe o perioada de pana la 15 ani, mai arata studiul bancii centrale din Slovacia. In Romania, dobanda anuala efectiva aferenta unui credit ipotecar in euro era de 8,36%, in timp ce costul total al unei finantari in lei se ridica la 9%, potrivit datelor publicate de Banca Nationala a Romaniei.

Stimulente fiscale

Totodata, o alta premisa care a stat la baza dezvoltarii pietei ipotecare din Europa de Vest tine de ajutoarele directe sau indirecte venite din partea statului. Multe guverne europene au incurajat cresterea gradului de detinere a unei locuinte prin deduceri fiscale. Un sondaj realizat de Federatia Europeana a Titlurilor Ipotecare (European Mortgage Federation), realizat in anul 1998, arata faptul ca deducerile fiscale erau folosite la scara larga in vestul Europei.

Spre exemplu, in Grecia, dobanda aferenta unui credit ipotecar poate fi dedusa in intregime din venitul impozabil, dar numai in cazul primei proprietati. In Spania, populatia putea sa scada din impozitele anuale maximum 20% (25% in primii doi ani) reprezentand dobanzi si capital, dar fara ca suma totala sa depaseasca aproximativ 4.500 euro (la acea data - 750.000 pesetas). Totodata sumele ce depaseau acest plafon erau deductibile in limita a 15%. Iar astfel de avantaje fiscale au micsorat atat pretul unui credit ipotecar, cat si riscul de credit.

In cazul tarii noastre, daca rata aferenta unui credit ipotecar ar fi dedusa in intregime din impozitul pe venit, atunci bugetul ar pierde, in 2008, mai putin de 0,45% din PIB. Si asta daca luam in calcul o dobanda de 10%, aplicata pe un termen de 30 de ani la soldul creditelor ipotecare estimat pentru finele lui 2008. Mai mult, tot la aceeasi dobanda, bugetul ar pierde mai putin de 1,2% pana in momentul in care soldul creditelor ipotecare ar ajunge la echivalentul a 100 miliarde de lei (la un ritm de crestere de 35%, pragul ar putea fi atins in jurul anului 2013).

Efecte adverse

Dezvoltarea pietei creditelor ipotecare are insa si efecte adverse: scumpirea locuintelor. Deja in Europa de Vest au fost anuntate scaderi record ale pretului caselor. Spre exemplu, in Danemarca, in anul 1996, pretul mediu al unei locuinte era cu 20% mai mare decat in 1990. Iar pana in 2006, valoarea medie a unei locuinte aproape ca se triplase. Totusi, anul 2007 a adus o reducere cu peste 10% a preturilor pentru locuintele din aceasta tara, arata „global property guide”.

Si in Marea Britanie sunt inregistrate scaderi, dupa ce valoarea caselor a cunoscut o tendinta de apreciere. Spre exemplu, luna martie a adus o ieftinire cu 2,5%, cea mai drastica inregistrata din septembrie 1992. Si chiar daca ieftinirea din martie nu a dus ritmul anual pe minus, multe estimari arata faptul ca, pana la finele lui 2008, preturile locuintelor ar putea fi mai mici decat in 2007.

Cu toate acestea, dezvoltarea pietei creditelor ipotecare, prin scaderea dobanzilor si stimulentele fiscale, a determinat numarul celor care detin o locuinta. In plus, oficialii bancii centrale a Slovaciei considera ca integrarea pietelor financiare nationale intr-o singura piata comuna va putea conduce la dezvoltarea unor tehnici de finantare cu costuri mai mici.