Avocatul care a spart monopolul castei inchise a notarilor

Contractele de vanzare-cumparare se pot incheia si la costuri mai mici

Avocatul iesean Cristian Mosuti a profitat de o nisa legislativa pentru a rasturna o adevarata „ordine” in ceea ce priveste tranzactiile pe piata imobiliara. Este primul avocat care a intermediat semnarea unui contract de vanzare-cumparare a unui apartament, in conditiile in care acest demers era apanajul aproape exclusiv al notarilor.
Spune ca a studiat problema inca din timpul facultatii, pe care a absolvit-o in anul 1997. A profitat de modificarea Legii privind operatiunile la Cadastru si a daramat un adevarat mit, si anume, ca numai notarii pot incheia acte de vanzare-cumparare de apartamente. „Ceea ce am facut eu nu este o noutate. Eu doar m-am folosit de o nisa legislativa si am profitat de faptul ca, dupa modificarea legii, la Oficiul de Cadastru puteau fi inscrise acte valabil incheiate. Asta inseamna ca la intabulare se poate merge fara acte autentificate la notar, ci doar cu un act sub semnatura privata, care se poate face la cabinetul de avocatura”, ne-a explicat avocatul iesean Cristian Mosuti.

Marea problema a fost gasirea unui client

De fapt, unde era problema? Legea nu a exclus niciodata ca un avocat ar putea incheia acte de vanzare-cumparare de apartamente. Nici macar notarii nu au contestat acest lucru. Tranzactia se bloca insa cand operatiunea trebuia inregistrata la Oficiul de Cadastru. Aici nu erau acceptate decat actele autentificate de catre notari. In aceste conditii, chiar daca actul era valabil, tot trebuia sa treaca prin mana unui notar public. Avocatul iesean a exclus insa din circuitul tranzactiei aceasta etapa. „Legea 7/1996 privind Cadastrul lega in mod absolut intabularea de forma autentica a unui act. Ministrul Monica Macovei a decis modificarea legii si a prevazut ca in Registrul Cadastrului pot fi inregistrate toate actele valabil incheiate. Toata lumea credea ca actele valabil incheiate sunt numai cele semnate de un notar, nu si cele sub semnatura privata, intermediate de catre un avocat”, explica Cristian Mosuti. El s-a lovit de refuzul celor de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara din Iasi de a-i intabula un act de vanzare-cumparare a unui apartament si atunci a inceput razboiul. „Eu stiam sigur ca toate aceste operatiuni se pot realiza. Cel mai greu mi-a fost insa sa gasesc un client care sa aiba incredere sa semneze prin intermediul meu contractul. Apoi, am mers in instanta, unde am facut apel la toata literatura de specialitate si la toate cunostintele mele pentru a obtine dreptul de a intabula imobilul”, spune Mosuti, care a si avut castig de cauza, aceasta fiind marea victorie in razboiul cu notarii. „Meritul nu este doar al meu, ci si al judecatorilor care au dat o hotarare definitiva si irevocabila prin care se pot intabula aceste acte. Judecatorii nu au tinut cont ca prin aceasta decizie pericliteaza interesele unei intregi caste. O casta foarte puternica, care pana acum a blocat intrarea la Cadastru, fara intermedierea lor”, spune avocatul iesean.

Un mit demolat

„Era un mit ca doar notarii pot incheia contracte de vanzare-cumparare la locuinte. Iar acest mit nu poate fi demontat decat prin actiunea concentrata a cat mai multor avocati. Sunt contracte care nu prezinta niciun risc si care costa de zece ori mai putin”, isi argumenteaza Mosuti actiunea.Daca nu prezinta riscuri si prezinta atatea avantaje, de ce este singurul avocat care incheie astfel de acte? „Fac numai eu, pentru ca numai eu am vazut aceasta nisa. Vreau insa ca acest lucru sa devina un fenomen de masa. Doar asa se poate elimina cutuma ca doar prin notar se pot tranzactiona locuinte”, spune avocatul. El crede ca demersul sau poate aduce avantaje intregii piete imobiliare. „Fiind putini actori pe piete, ei erau cei care faceau pretul. Daca scad costurile tranzactionarii, scade, practic, intregul pret la cumpararea unei case”, explica Mosuti.

Cu cat scad costurile tranzactiei

Avocatul spune ca cel mai mare avantaj va tine de preturi, care pana acum erau „monopolul” notarilor. Contractul pe care l-a incheiat Mosuti prevedea vanzarea unei garsoniere, la pretul de un miliard de lei. „Tariful meu a fost de 15 milioane de lei, cu tot cu taxa de intabulare. La acest lucru, se va adauga impozitul de 0,3 la suta din valoare pe care partile o inscriu in contract”, declara Mosuti. Diferenta fata de notar este ca la avocat pretul se poate negocia, in timp ce la notar impozitul se aplica in functie de o grila fixa. „Prevederea are rolul de a reduce evaziunea fiscala, dar poate ca unii clienti chiar vor sa vanda la un pret mai mic. Legea spune doar ca pretul trebuie sa fie unul serios. Nu este tocmai corect sa impui un anumit tarif dupa o grila, pentru ca unii poate chair negociaza mai putin”, explica avocatul. El spune ca un notar primeste cel putin cateva zeci de milioane de lei pentru o tranzactie imobiliara. „Taxa notariala este in jur de 40 milioane de lei, cea de autentificare, de alte 20 de milioane, la care se adauga impozitul la stat”, spune Mosuti. „Eu nu primesc atatea zeci de milioane nici pentru un dosar pentru care trebuie sa alerg poate si un an de zile”, se plange avocatul.

Schema mai complicata in cazul terenurilor

Interesant este ca schema nu se poate aplica si in cazul terenurilor. Desi reprezinta tot un bun imobil, terenurile nu se pot vinde prin intermediul avocatilor. Unul dintre cei care s-a opus unei astfel de proceduri este fostul parlamentar Vasile Lupu, care provine din randul avocatilor. „Desi ma trag din aceasta breasla, eu m-am opus unei astfel de propuneri. Atunci cand am fost invitat in calitate de specialist la elaborarea Legii funciare, m-am impotrivit intentiei de a se incheia acte de vanzare a terenurilor prin cabinetele de avocatura”, ne-a declarat fostul deputat Vasile Lupu. Motivul: starea de nesiguranta. „Riscul este foarte mare. Sunt zeci de mii de avocati pledanti si ca sa risipesti evidenta instrainarii terenurilor la atatia avocati este catastrofal. Notarii au deja baza logistica si cred ca prezinta o mai mare siguranta”, spune Vasile Lupu.

De altfel, aceasta situatie incurca si socotelile avocatului Cristian Mosuti, pentru ca terenul cota indiviza de la apartamente nu poate fi cedat prin intermediul sau. „Eu am incheiat un contract unde terenul era in folosinta statului si atunci nu exista cota indiviza. Si asa sunt mii de blocuri numai in Iasi”, spune avocatul. Chiar si aceasta scapare, spune el, are o rezolvare. „Se poate face un antecontract, cu care apoi sa se mearga in instanta, sau se poate renunta definitiv la aceasta cota”, explica Mosuti. El spune ca la vanzarea de terenuri se pot obtine hotarari judecatoresti, care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, numai ca, in acest caz, exista si un dezavantaj. „Procedura implica o perioada mai lunga de timp, de aproximativ o luna, si acesta ar putea fi un inconvenient. Cu aceasta hotarare care tine loc de act de vanzare-cumparare nu se mai merge pe la notar, pentru ca nu mai ai nevoie de o autentificare pe o hotarare definitiva si irevocabila, care nu mai poate fi contestata. Cred ca aici clientii pot accepta mai greu, dar, cand vorbim de reducerea chiar si de zece ori a costurilor, s-ar putea sa functioneze”, spune Mosuti.

Atac virulent din partea notarilor

Notarii au trecut la contraatac imediat dupa ce avocatul iesean a facut publice hotararile judecatoresti prin care putea incheia contracte de vanzare-cumparare. Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) a dat publicitatii un comunicat de presa in care recunoaste ca este posibila incheierea acestor acte si de catre avocati, dar arata de ce este bine ca oamenii sa mearga totusi la notar. „Faptul ca dreptul de proprietate asupra unui imobil, fara terenul aferent, poate fi instrainat prin alte acte decat cele autentice (notariale) nu este un lucru de ultima ora, aceasta posibilitate existand inainte ca genialul avocat din Iasi sa descopere prevederile legii acum, in anul 2008”, se arata in comunicatul UNNPR. In continuare, organizatia face cateva enumerari privind avantajele apelarii la un notar in astfel de cazuri. „Poate cea mai importanta consecinta avand caracter negativ este faptul ca instanta sesizata cu pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare sau care sa dispuna intabularea dreptului de proprietate in baza unui contract neautentic nu verifica intotdeauna situatia juridica a imobilului in cauza.

Altfel spus, in exemplul dat de avocatul din Iasi, cine a cerut extrasul de carte funciara (care atesta situatia juridica a apartamentului), certificatul fiscal sau adeverinta de la asociatia de proprietari cum ca nu sunt debite, acte fara de care orice contract de vanzare-cumparare este lovit de nulitate?

In toate situatiile cand notarul este chemat sa autentifice un astfel de contract, el este cel care vegheaza ca actul sa fie perfect legal, cu indeplinirea tuturor cerintelor legale, raspunzand direct pentru aceasta”, se arata in comunicat.