In martie 2009 piata rezidentiala din Romania va incepe sa creasca din nou si se va sti cine isi va mai permite sa cumpere o locuinta si ce tip. Pana atunci, bancile vor gasi produsele care sa se adapteze deciziei BNR de a inaspri conditiile de acordare a creditelor de consum, imobiliare si ipotecare, iar dezvoltatorii vor veni cu noi conditii de plata.

Sfarsitul acestui an si inceputul anului viitor, maximum luna martie din 2009, este perioada dupa care se vor linisti apele in domeniul rezidential, potrivit consultantilor imobiliari. Pana atunci se vor gasi solutiile de a atenua efectele deciziei Bancii Nationale a Romaniei (BNR) prin care se reduce gradul de indatorare, se creste dobanda de referinta si se inaspresc conditiile de acordare a creditelor de nevoi personale, de consum si a celor imobiliare si ipotecare. „Deja efectele deciziei BNR au inceput sa fie resimtite, daca tinem cont de stagnarea tranzactiilor in aceasta perioada. Spre sfarsitul anului se va resimti mai puternic”, precizeaza Irina Petrescu, manager la Residential Sales Divison la compania de consultanta imobiliara Esop. Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential la compania de consultanta imobiliara CBRE Eurisko, spune ca efectele acestei decizii se vor simti din februarie, pentru ca pana atunci inca vor mai fi tranzactii pe vechile norme. De precizat ca din momentul in care un client primeste aprobarea pentru un credit are la dispozitie trei luni sa isi retraga banii. Alexandru Nitescu, directorul Departamentului Proiecte&Investitii la compania de consultanta imobiliara Regatta, completeaza ca normele BNR vor conduce pe termen scurt la o incetinire in privinta acordarii de credite ipotecare, insa tot piata este cea care se va autoregla prin mecanismele proprii, cum ar fi dobanzi mai mici si perioade de creditare mai reduse.

In plus, Georgiana Sandu, directorul Departamentului Rezidential la compania de consultanta imobiliara Neocasa, spune ca vanzarile vor fi revigorate si de lansarea unor noi produse bancare si de iesirea potentialilor clienti din starea de „expectativa”, datorata, in general, evolutiei preturilor pe piata rezidentiala. Astfel, numarul creditelor ipotecare va reveni la nivel acceptabil, daca nu chiar mai mare decat in prezent. „Acest lucru estimam ca se va produce intr-un interval de patru-sase luni de la introducerea noilor norme”, adauga Alexandru Nitescu.

Principalul efect al deciziei BNR este reducerea numarului celor care pot sa achizitioneze o locuinta. „Decizia BNR nu este o scumpire a creditelor practic, ci o scadere a numarului celor care se califica pentru o anumita suma. Efectele acestor noi norme ii afecteaza de fapt pe cei care achizitioneaza un apartament vechi sau nou, dar livrat, si trebuie sa faca plata integral, pe baza unui credit”, precizeaza Ilinca Paun, directorul Diviziei Rezidential la compania de consultanta imobiliara Colliers International. De asemenea, Ionut Bordei tine sa sublinieze ca noile norme de creditare vor face cumparatorii sa nu mai viseze la apartamente si case mari, ci sa-si cumpere exact ce-si permit si au nevoie. „Vor fi si oameni care nu-si vor mai permite sa cumpere nimic, si asta va fi o foarte buna lectie pentru piata. Concluzia acestei lectii va fi: «ar fi trebuit sa cumpar cand aveam ocazia si sa nu astept»”, completeaza Ionut Bordei.

La achizitionarea unui apartament din faza de proiect, in prezent, se plateste un avans de 15%-25% din valoarea acestuia, iar restul la final, peste aproximativ doi ani.

„Pentru plata avansului, foarte putini isi iau credit de nevoi personale, majoritatea platind cash, astfel ca nu sunt afectati de schimbarile de norme”, mai spune Ilinca Paun.

Alt efect al deciziei BNR este prelungirea perioadei de studiere a contractelor de creditare. Perioade mai lungi de plata sau rate mai mici din partea dezvoltatorilor este un alt efect asupra pietei. Mai ales in conditiile in care, de la inceputul anului, s-a manifestat o scadere a numarului tranzactiilor imobiliare.

In plus, reducerea gradului de indatorare luat in calcul la rata finala va scadea suma care se poate accesa cu acelasi salariu. „Astfel, suma pe care o vor putea obtine pe credit la acelasi salariu poate fi cu 10%-20% mai mica decat inainte”, completeaza Ilinca Paun. In aceste conditii, cumparatorii vor trebui sa isi schimbe planurile si in ceea ce priveste proiectul din care doreau sa faca achizitia si sa renunte la o camera. „Scaderile inregistrate de piata rezidentiala, in special pe segmentul de apartamente vechi, nu vor compensa diferenta intre suma obtinuta in conditiile actuale si cea care va fi obtinuta cu noile norme impuse de BNR. Compromisul realizat de client va fi alegerea unui apartament cu o suprafata mai mica sau a unei zone mai slab cotata”, subliniaza Georgiana Sandu. In plus, Irina Petrescu precizeaza ca aceasta situatie se va simti cel mai mult in buzunarele clientilor de pe segmentul mediu si mediu plus, 90% dintre acestia achizitionand prin credit ipotecar.

Pe termen scurt, decizia BNR a crescut numarul celor care si-au achizitionat o locuinta. „In contextul in care se anuntase de ceva vreme ca se vor schimba conditiile de acordare a creditelor, in ultima perioada o serie de clienti au luat decizia de achizitie mult mai repede pentru a putea beneficia de vechile conditii de creditare”, specifica Irina Petrescu. Georgiana Sandu mentioneaza ca anuntul BNR in ceea ce priveste noile norme de creditare a crescut numarul cererilor de credite imobilia re/ipotecare inregistrate in luna august.

Pe termen mediu insa, noile conditii impuse de BNR vor reduce numarul tranzactiilor imobiliare. „Scaderea volumului tranzactiilor cu peste 50% din prima jumatate a anului s-a datorat in principal zvonurilor, confuziei si neincrederii in informatia de pe piata, iar multi cumparatori au preferat sa astepte limpezirea situatiei. Odata cu anuntarea noilor norme, confuzia a crescut, iar, deocamdata, sunt doar calcule in stadiu incipient”, detaliaza Ilinca Paun.

Daca schimbarea normelor ar micsora numarul de tranzactii cu 20% fata de situatia din toamna lui 2007, raman inca 30% de recuperat comparativ cu scaderea globala de 50%. Astfel, cei 30% de clienti care au asteptat, vor incepe sa cumpere odata cu intelegerea si aplicarea noilor norme si conditii de piata. „Nevoia de apartamente noi va creste in continuare, iar stocul de locuinte in proiecte mari va ajunge anul acesta la doar 6.000 de unitati”, subliniaza Ilinca Paun. Acest numar este cu 25% mai mic decat cel anuntat initial de dezvoltatori, de 8.000 de locuinte. De asemenea, cererea de locuinte din tara noastra este apreciata la 800.000-1.000.000 de unitati, dintre care aproximativ 300.000 in Capitala. Intr-un studiu al companiei de consultanta imobiliara REAS se mentiona ca, de la inceptul anului 1990 pana in prezent, in Bucuresti au fost finalizate numai 19.000 de locuinte.

Desi, anul acesta, pe piata rezidentiala numarul tranzactiilor cu locuinte s-a redus, la Neocasa tranzactiile au crescut cu 25% fata de aceeasi perioada de anul trecut. „Situatia se datoreaza in mare parte negocierilor incepute cu clientii in 2007 si finalizate prin tranzactii in 2008”, spune Georgiana Sandu.

Decizia BNR poate duce la cresterea pretului la locuinte, ca urmare a mentinerii cererii si scaderii ofertei de locuinte noi. Astfel, cei care nu isi vor mai permite un apartament nou, vor alege unul vechi. Consecinta este cresterea cererii pe piata apartamentelor vechi, urmata de o majorare a preturilor, deoarece oferta ramane aceeasi. „Aceasta crestere la apartamentele vechi va ajuta multi cumparatori sa faca o imbunatatire de la locuintele vechi la cele noi. Practic, vom intra intr-un cerc in care va exista in continuare multa cerere atat pentru apartamente noi, cat si pentru cele vechi“, descrie Ionut Bordei. In acest an, preturile locuintelor din ansamblurile rezidentiale au stagnat sau au crescut cu maximum 10%, iar la cele vechi au scazut cu aproximativ 5%, in Bucuresti, potrivit companiilor de consultanta imobiliara.