Numarul tranzactiilor imobiliare din Constanta a scazut cu 60 de procente

In octombrie, afacerile cu case de la mare au trecut de la extaz la agonie

Daca in perioada ianuarie-septembrie 2007, Constanta reusit performanta de a urca un loc in clasamentul tranzactiilor imobiliare la nivel national, ajungand sa ocupe cea de-a doua pozitie inainte de Bucuresti, fiind surclasata doar de judetul Timis, acum piata imobiliara de la malul marii este in pragul unei crize. In numai o luna, volumul tranzactiilor imobiliare a scazut cu aproape 60%,

apt care este pe cale sa falimenteze mai multe agentii,ar si pe cei care sperau ca se vor imbogati de pe urma speculatiilor imobiliare. Criza creditelor a tras piata imobiliara constanteana cu opt ani in urma.

Primele noua luni din 2008 au adus pentru judetul Constanta 26.440 de tranzactii imobiliare, inregistrandu-se o crestere cu 3.523 de tranzactii fata de aceeasi perioada a anului trecut, cand au fost incheiate 22.917 tranzactii. Acest lucru inseamna ca, in prima parte a anului, numai in judetul Constanta, s-au inregistrat aproximativ 3.000 de tranzactii imobiliare pe luna (aproximativ 100 de vanzari-cumparari pe zi). In ultima luna numarul tranzactiilor a scazut drastic, abia ajungand la 1.500. Cauza: criza financiara, care a blocat accesul constantenilor la piata creditelor imobiliare si ipotecare, fapt care a adus vanzarile de apartamente, case si terenuri in impas. In aceasta situatie, mai multe agentii imobiliare s-au inchis sau au decis sa isi sisteze temporar activitatea, pana la redresarea pietei. In aceasta perioada, toata lumea asteapta: cei cu bani vor sa faca investitii cat mai profitabile si spera sa scada preturile in continuare, iar cei cu mai putini bani au, in prezent, conditii de creditare mult mai restrictive, iar preturile, desi au scazut, sunt mari pentru ei, este de parere Daniel Oprea, managerul unei agentii imobiliare din Constanta. Analistii imobiliari afirma ca, in acest moment, criza creditelor a trimis piata imobiliara inapoi in anul 2000.

Preturile au scazut cu pana la 30%

Potrivit unei analize a pietei realizata de specialistii retelei imobiliare RE/MAX, preturile de tranzac- tionare a locuintelor au scazut la nivel national cu pana la 30% in octombrie, fata de iunie, gratie cresterii cu 10% a marjelor de negociere intre vanzatori si cumparatori. Marja de negociere reprezinta diferenta dintre pretul cerut initial de proprietar si pretul la care se realizeaza tranzactia. Cu toate acestea, specialistii afirma ca, in Constanta, fata de alte orase mari din tara, marjele de negociere sunt mici, de doar 5%-6%, pentru ca proprietarii din Constanta sunt cel mai putin dispusi sa lase din pret. Exista insa si voci care afirma ca piata imobiliara autohtona nu este in criza, ci doar intr-o faza de stagnare, cauzata de lipsa reglementarii acestui segment. De exemplu, oficialii companiei Impact sunt de parere ca piata imobiliara sufera din cauza ca nu este reglementata, dupa modelul interventiei Bancii Nationale a Romaniei in sistemul bancar: „Industria imobiliara antreneaza alte 10-13 industrii adiacente, care totalizeaza 30% din PIB-ul Romaniei. Daca statul ar investi un miliard euro pentru achizitia a 20.000 de locuinte, ar putea salva caderea pietei si nu s-ar pierde 3-5 miliarde euro din PIB“.

Analistii pietei vad si o parte pozitiva a acestei situatii: volumul mic al tranzactiilor forteaza piata locala sa se autoregleze. „Pe de o parte, vor disparea agentiile imobiliare mici de cartier deschise intr-un apartament obscur si vor ramane numai societatile puternice, care reusesc sa supravietuiasca unei perioade mai dificile, iar pe de alta parte, va mai scadea pretul proprietatilor imobiliare, care atinsesera niste maxime istorice dupa explozia creditelor. Chiar si acum, multe dintre apartamentele care se vand in marile orase sunt supraevaluate“, spune Adina Damia, analist economic, adaugand ca situatia de criza prin care trece sectorul imobiliar ar trebui sa fie o pilda pentru toti romanii, care isi facusera un obicei din a se imprumuta pentru orice.

Nici terenurile... nu mai merg

Criza creditelor nu a lovit crunt numai in agentiile imobiliare, ci si in investitorii care si-au bagat banii in proprietati imobiliare in speranta ca vor da lovitura. „Nu sunt putini cei care au investit sute de mii de euro in terenuri in speranta ca, pe termen mediu, le vor vinde la un pret mult mai bun. Acestia s-au trezit acum cu banii blocati“, spune Eliza Corcea, agent imobiliar. Directorul executiv al GTC Romania, Shimon Gallon, spune ca, in aceste conditii, proprietarii de terenuri au inceput sa scada pana la 40% din preturile cerute initial pe proprietatile scoase la vanzare. La randul sau, directorul Real Estate Leader Pricewaterhouse-Coopers, Speranta Munteanu, spune ca, pe piata vanzarilor de terenuri au inceput sa se faca „corectiile cuvenite“, care intarziau sa apara pentru ca se miza pe mentinerea preturilor speculative. De altfel, specialistii imobiliari afirma ca, in primele noua luni ale acestui an, tranzactiile cu terenuri au fost reduse ca numar, fiind preferate doar proprietatile de mici dimensiuni situate in orase bine cotate. Volumul vanzarilor pe acest sector a scazut si mai mult dupa ce bancile au incetat sa mai finanteze achizitiile de terenuri. „Pentru terenuri de peste sase hectare, nu au existat cereri aproape deloc“, a declarat managerul Departamentului de consultanta al Colliers, Raluca Irimie.

Impozit calculat la valoarea de piata

Ramane de vazut cui ii va mai conveni sa fie proprietarul unor bunuri imobiliare de care nu are strict nevoie din 2011, cand se preconizeaza ca impozitul pe cladiri si pe terenuri ar putea fi calculat in raport cu valoarea de piata a bunurilor imobile, stabilita pe baza cererii si ofertei, care va fi monitorizata de catre Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Acest mod de calcul va determina majorari substantiale corespunzatoare ale sumelor platite anual de catre proprietari pentru aceste bunuri. Conform Codului Fiscal, impozitul pe cladiri este calculat in cazul persoanelor fizice prin aplicarea unei cote de 0,1% la valoarea impozabila a imobilului, determinata in functie de suprafata locuintei, rangul localitatii, zona in care este amplasata cladirea si vechimea imobilului. In cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri este calculat prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii, cota stabilita prin hotarare a Consiliului Local si care poate fi cuprinsa intre 0,25% si 1,50% inclusiv. Analistul imobiliar Radu Zilisteanu sustine ca valoarea de piata a unei locuinte este mult mai mare decat cea impozabila, in prezent, iar introducerea acestui indicator ca element de calcul al impozitelor va determina majorari substantiale ale sumelor care trebuie platite anual de catre proprietari.

Lacat pe usa agentiilor

Tot mai multe agentii imobiliare devin nerentabile. „Nu mai merge treaba. Unde sunt vremurile in care vindeam si cate trei apartamente pe zi?

Acum singurul segment care mai misca este inchirierea de locuinte.

Dar din aceste tranzactii nu poate supravietui o agentie imobiliara“, spune Daniel Oprea, managerul unei agentii imobiliare din Constanta. Comisioanele mari se incaseaza din vanzari-cumparari, doar ca acestea sunt tot mai rare.

Consecintele caderii - scumpirea chiriilor

Daca nu mai au nicio speranta sa isi cumpere, in perioada urmatoare, o locuinta proprietate personala, constantenii s-au reorientat spre inchiriere. Si cum unde este cerere mare, si preturile sunt pe masura, in ultima luna preturile la care se inchiriaza un apartament, in Constanta, au crescut cu pana la 10%. Astfel, in prezent, un apartament, nemobiliat, cu doua camere intr-o zona buna se inchiriaza cu pana la 300 de euro, in timp ce pentru unul mobiliat se percepe o chirie care poate sa depaseasca 450 de euro.