pentru aceste persoane, in conditiile in care, in ultimele sase luni, numarul executarilor silite a crescut cu 20%.

Romanii isi platesc mult mai greu ratele la banci. O arata statisticile oficiale, dar mai ales cele care sunt tinute sub cheie de catre banci. Este vorba despre datele referitoare la executarile silite, care au inregistrat un ritm de crestere alarmant in ultimele sase luni, de peste 20%. Situatia este cu atat mai ingrijoratoare, cu cat numarul celor care si-au ipotecat casa pentru un credit este destul de mare: mai bine de 40% din totalul imprumuturilor acordate populatiei sunt cu garantii imobiliare. Aceasta inseamna ca patru din 10 persoane au pus o locuinta drept gaj pentru a lua un imprumut. Dintre acestea, jumatate au contractat un credit ipotecar/imobiliar si jumatate, un credit de consum cu ipoteca. Cele mai recente date furnizate de Banca Nationala a Romaniei arata ca totalul creditelor acordate populatiei  se cifra la 31 ianuarie 2009 la peste 103 miliarde de lei, din care aproape 42 de miliarde de lei sunt credite in moneda nationala, iar 63 de miliarde de lei reprezinta imprumuturi in valuta. In ceea ce priveste creditele ipotecare/imobiliare, acestea insumeaza 21,7% din total, restul pana la 42%-43% cat reprezinta imprumuturile cu garantii imobiliare fiind destinate consumului. In ceea ce priveste restantele, acestea au crescut in decurs de un an cu 260%, ponderea datoriilor neplatite in volumul total al imprumuturilor acordate dublandu-se in aceeasi perioada.   

Cum se recupereaza banii

Daca in anii trecuti, executarea silita a datornicilor era un subiect ceva mai delicat, acum reprezentantii bancilor refuza cu obstinenta sa dea vreo informatie in acest sens. „Totul tine de bucataria interna” este explicatia bancherilor, care recunosc totusi ca fenomenul a luat amploare de cateva luni.
Georg Kovacs, Managing Director al EOS KSI Romania, firma care se ocupa de recuperarea creantelor, spune ca bancile apeleaza tot mai mult la executarea silita a datornicilor: „S-a observat o crestere in numarul cazurilor de executare silita in ultimele sase luni. Dupa calculele noastre, cresterea a fost de aproximativ 20%”.  Inainte de momentul „octombrie 2008”, cand efectele crizei financiare internationale au inceput sa se simta si in Romania, se vehicula o cifra medie de 5.000 de locuinte (aproximativ 2% din totalul celor ipotecate) vandute anual, direct sau prin licitatie de catre banci ori prin intermediul firmelor de recuperare creante. Acum, cifra poate ajunge la peste 6.000 de locuinte scoase la licitatie, dintr-un total de 250.000 de case ipotecate. Iar lucrurile nu par sa se opreasca aici.

Specialistii spun insa ca institutiile bancare nu sunt deloc interesate sa-si execute silit clientii rau-platnici. Si asta nu pentru ca nu si-ar dori sa-si recupereze banii, ci pentru ca nu mai este deloc o afacere sa vinzi case, chiar si la preturi ceva mai mici. „Am observat ca bancile nu sunt foarte interesate sa-si execute silit clientii rau-platnici. In primul rand, pentru ca o banca ce inregistreaza tot mai multe cazuri de executare silita isi pierde imaginea si credibilitatea in fata clientilor ei. In al doilea rand, deoarece suma pe care o pot recupera prin procedura de executare silita nu este foarte mare, din cauza scaderii pretului de vanzare si a numarului de clienti interesati. In unele cazuri, banca poate chiar sa piarda bani  din cauza diferentei dintre suma investita initial si suma pe care o recupereaza prin vanzarea proprietatii. Astfel, cea mai buna modalitate de a recupera debitele neincasate este negocierea unui plan de rate cu debitorul”, a mai adaugat Georg Kovacs.

Si reprezentantii ING spun ca este de preferat ca recuperarea imprumutului sa se faca pe alte cai decat executarea silita. „Executarea silita a unui imobil este un proces destul de indelungat. In primul rand, bancile nu incep executarea silita decat dupa epuizarea totala a metodelor de recuperare pe cale amiabila. Aceasta presupune deja un termen de minimum trei luni de la data incetarii platilor de catre imprumutat. Procedurile legale dureaza inca trei, sase sau chiar 12 luni. Iata de ce este dificil de estimat cu cat au crescut executarile silite pentru creditele cu garantii imobiliare”, spun reprezentantii ING.

La unele banci, problema executarii silite este deocamdata una minora. „In sfera creditelor garantate cu ipoteci, volumul restantelor ramane foarte redus - romanii sunt bun-platnici si fac tot posibilul sa isi pastreze locuinta”, sustine Cornel Cojocaru, director de comunicare BCR.

Preturi mult mai mici

In ceea ce priveste pretul de vanzare, acesta nu mai este nici pe departe ceea ce a fost la stabilirea ipotecii. „Scaderea pretului la proprietatile imobiliare a afectat in egala masura proprietatile ipotecate, cat si pe cele libere de astfel de sarcini. Principalele criterii de diferentiere in evolutia preturilor sunt locatia si calitatea infrastructurii din zona respectiva”, sustin reprezentantii ING.

Este cat se poate de clar ca a scazut valoarea ipotecilor si a garantiilor imobiliare, pretul de vanzare fiind foarte mic. In aceste conditii, exista posibilitatea ca bancile sa nu isi recupereze nici macar investitia initiala si prefera sa ajunga la o intelegere cu debitorul pentru un plan de rate. „Numarul cumparatorilor a scazut in ultima perioada, deoarece, chiar daca pretul de vanzare a scazut, acestia nu au suficiente lichiditati pentru a face aceasta investitie. In plus, este foarte dificil, daca nu chiar imposibil, sa contracteze un credit pentru o astfel de achizitie”, mai spune seful EOS KSI Romania.

De obicei, stabilirea pretului imobilului se face fie de comun acord cu proprietarul, fie cu ajutorul unui evaluator. Ulterior, se publica anuntul de vanzare cu data licitatiei la primarii, administratii financiare, judecatorie si doar optional intr-un ziar local. In majoritatea cazurilor, raportul de evaluare sta la baza stabilirii pretului de pornire.  Cifrele arata ca pretul de pornire este cu 10%-15% mai mic decat cel de piata. In situatia in care vanzarea nu se realizeaza la prima licitatie, se reia procedura, de aceasta data pretul de pornire fiind cu 20%-25% mai mic. Majoritatea bancilor au propriii executori bancari, iar licitatiile se tin la sediul acestora.
Inainte insa de organizarea licitatiei, se parcurg mai multe etape pentru recuperarea banilor. Astfel, dupa cateva zile de intarziere, clientul este contactat (telefonic, prin SMS, prin scrisoare) si atentionat sa achite sumele restante, in caz contrar fiind declansate executarea silita si vanzarea garantiei ipotecate. Dupa 90 de zile de intarziere, contul clientului este restrictionat, acesta fiind momentul in care se intra in procedura de executare, recuperarea pe cale amiabila incluzand si o vizita la domiciliul clientului.
Urmatorul pas presupune o notificare din partea executorilor bancari prin care clientul este anuntat ca are la dispozitie alte 30 de zile pentru achitarea sumelor restante si aducerea creditului la zi. Dupa trecerea acestei perioade, contractul se reziliaza si se da startul pentru procedura de executare silita. Mai departe, reprezentantii bancii se deplaseaza la fata locului pentru identificarea amanuntita a imobilului. Se emite somatia de plata, in termen de 15 zile, iar aceasta este inscrisa la Cartea Funciara. In conditiile in care numarul rau-platnicilor avanseaza rapid, bancherii iau in calcul o crestere a intervalelor de timp aferente fiecarei etape, dar si o reesalonare a creditelor in conditii care sa avantajeze ambele parti.

Apartamente de 40.000 de euro

Doua familii din Bistrita s-au trezit, la sfarsitul anului trecut, cu apartamentele scoase la licitatie de catre o banca, deoarece nu si-au rambursat creditele de nevoi personale, imprumuturile fiind garantate cu imobilele. Presedintele Bancii Cooperatiste Antic Bistrita, Elena Horbean, a declarat la acel moment ca aceste doua familii au luat prin 2006 credite de nevoi personale in valoare de 15.000 de lei, respectiv de 18.000 de lei. Ambele credite au fost garantate cu casele. Apartamentul uneia dintre familii a fost scos la vanzare la pretul de 183.000 de lei, in timp ce locuinta cealalta  a avut un pret de 171.000 de lei.

Numarul cumparatorilor a scazut in ultima perioada, deoarece, chiar daca pretul de vanzare a scazut, acestia nu au suficiente lichiditati pentru a face aceasta investitie. In plus, este foarte dificil, daca nu chiar imposibil, sa contracteze un credit pentru o astfel de achizitie.

Georg Kovacs, EOS KSI Romania