Bancile vand pe nimic locuintele ipotecate ale clientilor rau-platnici

Cateva mii de romani care si-au luat casa prin credit ipotecar sau au girat cu propria locuinta pentru un imprumut imobiliar ori de nevoi personale sunt executati silit de banci pentru ca nu-si platesc ratele. Desi nu exista statistici oficiale in acest sens, marii recuperatori spun ca in aproape 2% din cazuri se ajunge ca un imobil asupra caruia greveaza o ipoteca sa fie scos la vanzare de banca.In medie, cam 5.000 de locuinte sunt vandute anual, direct sau prin licitatie, de institutia bancara ori prin intermediul unei firme de recuperare creante.
Cele mai multe dintre banci refuza sa vorbeasca despre aceste cazuri, pe care le considera nesemnificative pentru activitatea lor. Recunosc insa ca fac tot ce le sta in putinta pentru a evita executarea silita, inclusiv vizite la domiciliul clientului, sms-uri, scrisori. Intr-un final se ajunge insa si la vanzarea casei. Desi se apeleaza la un evaluator, preturile sunt intotdeauna mult mai mici decat media pietei. „Creditorul este mereu interesat sa obtina un pret cat mai bun la vanzarea unui imobil prin licitatie publica. De obicei, pretul la care se liciteaza este, normal, sub valoarea pietei tocmai pentru a fi atractiv si rapid vandabil”, spune Iulian Urban, de la Urban&Asociatii, companie care se ocupa si de recuperarea creantelor bancare. In situatia in care locuinta cu pricina nu se vinde la prima licitatie, pretul continua sa scada astfel ca, la cea de-a doua poate fi cu 20%-25% mai mic, in functie de banca. Anunturile se posteaza la primarii, judecatorii sau administratii financiare si doar optional se publica intr-un ziar locaExecutarea silita a rau-platnicilor este un subiect tabu pentru piata bancara. Mai ales cand la mijloc sunt casele celor care nu-si achita ratele, care trebuie scoase la vanzare. Anual, cateva mii de locuinte cu care s-a ipotecat un credit sunt scoase la licitatie ori vandute direct de catre banci sau prin intermediul recuperatorilor.
Cateva mii de romani care si-au luat casa prin credit ipotecar sau si-au ipotecat locuinta pentru un imprumut imobiliar ori de nevoi personale sunt executati silit de banci pentru ca nu-si platesc ratele. O statistica exacta este imposibil de intocmit deoarece multe dintre institutiile bancare tin „sub cheie” aceste informatii. Recunosc totusi ca exista si astfel de situatii, dar spun ca la volumul de clienti pe care il au acestea reprezinta foarte putin. Chiar si asa, tot e ceva cand sunt vandute astfel cateva mii de case anual.
Datele adunate de la marii recuperatori si de la banci arata ca, in medie, 5.000 romani isi pierd in fiecare an locuinta ca urmare a neachitarii ratelor la banca.
Sunt situatii in care banca transfera, dupa parcurgerea mai multor etape, contractul catre o companie de recuperare debite. Iulian Urban, directorul general al companiei Urban&Asociatii, una dintre cele mai mari firme de pe piata care se ocupa de recuperarea creantelor, spune ca, la acest moment, bancile nu au deschis accesul agentiilor de colectare debite in zona restantelor generate de creditele ipotecare „pentru ca sunt in lupta apriga de atragere a clientilor”.
Astfel, 95% din restantele bancare de care se ocupa aceasta companie anual sunt din zona creditelor de consum si doar 5% din zona celor ipotecare. „Valoric, vorbim despre aproape 55.000 de cazuri in zona creditelor de consum cu o valoare de aproximativ 3,3 milioane euro, iar in zona restantelor din creditele ipotecare, cam 2.300 de cazuri, cu o valoare de 4,3 milioane euro”, a precizat Iulian Urban. Statistici intocmite de aceasta companie arata ca in aproape 2% din cazuri se ajunge ca un imobil asupra caruia greveaza o ipoteca sa ajunga la executare silita. Motivele: piata romaneasca a creditelor este inca intr-o faza incipienta, strategia unei banci este orientata spre dialog si rezolvarea incidentelor de plata prin negocieri; in general, pe lista de prioritati a platilor romanilor, plata ratei la casa este primordiala.
Oficialii BCR sustin ca procentul celor care ajung in situatia de a ramane fara locuinta este sub 1% din totalul clientilor-persoane fizice pe care ii are aceasta banca. Spun ca marile probleme apar in cazul creditelor de consum, dar ca in aceste cazuri apeleaza la agentiile de recuperare.
Georg Kovacs, Managing Director al EOS KSI Romania, o alta companie care ofera servicii de recuperare creante, sustine ca posibilitatea de a se ajunge la executare silita este mult mai mare in cazul creditelor garantate cu ipoteca decat pentru creditele de consum, care nu au la baza garantii. „Numarul actual de astfel de credite in portofoliul nostru este inca redus, mai putin de 1% din numarul total al cazurilor pe care le primim de la banci pentru persoane fizice”, a declarat Georg Kovacs. Acesta spune ca bancile nu externalizeaza atat de mult colectarea datoriilor din credite ipotecare pentru ca volumul acestui tip de credite este inca redus comparativ cu acela de nevoi personale.

Cum se procedeaza

Desi contractele de credit sunt diferite de la o banca la alta, procedura este cam aceeasi peste tot: cei care nu-si platesc ratele beneficiaza de o perioada de „intelegere” de la banca, dupa care se trece la executare silita. Se incearca, pe toate caile, o rezolvare amiabila, iar publicitatea in jurul acestor situatii este de evitat.
„In astfel de cazuri, banca incearca o rezolvare pe cale amiabila. Din primele zile de intarziere la plata ratelor datorate bancii, clientul este contactat (telefonic, prin SMS, scrisoare) si atentionat sa realizeze plata sumelor restante, consecinta nerealizarii platii sumelor datorate atragand executarea silita si vanzarea garantiei ipotecate. Dupa 90 de zile de intarziere, contul clientului este restrictionat. Din acel moment, clientul intra in procedura de executare”, au precizat pentru „Financiarul” oficialii ING Bank.Reprezentantii BRD spun ca recuperarea creantelor pe cale amiabila inseamna inclusiv o vizita la domiciliul clientului.
Urmatorul pas, la ING Bank, presupune o notificare din partea executorilor bancari prin care clientul este anuntat ca are la dispozitie alte 30 de zile pentru achitarea sumelor restante si aducerea creditului la zi. Dupa trecerea acestei perioade, contractul de reziliaza si se da startul pentru procedura de executare silita.
Mai departe, reprezentantii bancii se deplaseaza la fata locului pentru identificarea amanuntita a imobilului. Se emite somatia de plata, in termen de 15 zile, iar aceasta este inscrisa la Cartea Funciara.

Evaluarea casei

La ING Bank stabilirea pretului imobilului se face fie de comun acord cu proprietarul, fie cu ajutorul unui evaluator. Ulterior, se publica anuntul de vanzare cu data licitatiei. Astfel de anunturi pot fi gasite la primarii, administratii financiare, judecatorie si doar optional intr-un ziar local.
Raportul de evaluare sta la baza stabilirii pretului de pornire la BRD. „Pentru eliminarea oricaror suspiciuni ori pentru limitarea posibilitatilor de contestare referitoare la valoare se apeleaza la varianta unui nou raport de evaluare prin care se stabileste valoarea de circulatie a imobilului. Aceasta este valoarea de la care incepe vanzarea prin licitatie”, spun oficialii BRD.Cei de la Urban&Asociatii au creat portalul www.brc.ro unde se pot posta anunturi despre licitatiile organizate pentru vanzarea unor bunuri rezultate din executari silite, lichidari sau falimente. „Creditorul este mereu interesat sa obtina un pret cat mai bun la vanzarea unui imobil prin licitatie publica. De obicei, pretul la care se liciteaza este, normal, sub valoarea pietei tocmai pentru a fi atractiv si rapid vandabil”, spune Iulian Urban.
Cifrele arata ca pretul de pornire este de obicei cu 10%-15% mai mic decat cel de piata. Casa se vinde la licitatie deschisa cu vanzare, pretul de pornire fiind cel stabilit. In situatia in care vanzarea nu se realizeaza la prima licitatie, se reia procedura de vanzare, de aceasta data pretul de pornire fiind la ING cu 20% mai mic fata de prima licitatie.La BRD, la a doua licitatie pretul de pornire este cu 25% mai mic decat cel initial. „Legea permite si vanzarea directa a imobilului prin intermediul executorului, cu acordul creditorului si al debitorului, ori vanzarea cu acordul creditorului, vanzarea este facuta direct de catre debitor, creditorul urmand sa-si incaseze, din pretul rezultat, contravaloarea creantei sale”, a precizat Traian Traicu, directorul de comunicare al BRD.Exista si situatii in care proprietarii refuza sa paraseasca locuinta, astfel ca se apeleaza la instanta. „Peste 70% din proprietarii evacuati refuza sa paraseasca locuinta, astfel incat este nevoie de o pleiada de procese de evacuare, care dureaza extrem de mult si sunt costisitoare. Ca atare, intelegeti de ce se prefera rezolvarea problemelor prin dialog continuu cu debitorul, esalonari de plata etc.”, a mai adaugat Iulian Urban.

Peste 370.000 de restantieri la banci

Numarul romanilor restantieri la plata creditelor, aflati in evidenta Biroului de Credit, a ajuns la 374.900 de persoane, in februarie, potrivit datelor furnizate de Banca Nationala a Romaniei. In acelasi timp, numarul total al restantelor a trecut de 495.000. In ceea ce priveste valoarea totala a datoriilor, aceasta a depasit pragul de 627 de milioane lei. Desi, la nivel agregat, ponderea restantelor in soldul total al creditelor este de numai 0,8%, pe segmentul finantarilor in lei, rata de neplata a urcat la 1,5%.