Pana la declansarea blocajului si apoi contractiei imobiliare, discutiile cele mai placute dezvoltatorilor si agentilor imobiliari erau cele care incercau sa raspunda la intrebarea pana unde vor creste preturile. Logic, in momentul in care trendul s-a inversat, am intrebat cativa jucatori de pe piata locuintelor ieftine despre cat de jos ar putea scadea preturile.

In ultimii ani, investitiile imobiliare au fost vazute in Romania ca niste afa­ceri tun, care sa duca la dublarea sau triplarea sumelor cheltuite. De aceea, in ultimii doi ani, in care piata romaneasca a stagnat, majoritatea cumparatorilor se asteptau ca dezvoltatorii sa scada pre­turile, eventual ducandu-le undeva sub 500 euro/mp. Pentru clientii informati, un asemenea orizont de asteptare nu mai pare exagerat, mai ales ca si oameni din mediul de afaceri subscriu la ideea apar­tamentului accesibil.

Robert Negoita, fost dezvoltator imo­biliar, spune ca problema costului lo­cuin­telor noi in Romania este cardinal influentata de dorinta maximizarii pro­fitului. „Imi asum in fata oricui un deviz cu un cost de 550 euro/mp pentru un apartament gata mobilat. Acesta va con­tine si rata de profit a dezvoltatorului sau constructorului de 30%. Ar trebui sa ne obisnuim cu astfel de rate deoarece am intrat intr-o noua faza de dezvoltare a pietei, iar aceasta nu mai accepta profituri de 200%-300%”, sustine Negoita.

Fost jucator activ pe piata dezvolta­rilor rezidentiale, deputatul Robert Ne­goita afirma ca acest pret de vanzare poate fi obtinut insa cu conditia ca au­toritatile locale sa fie implicate in acest tip de proiecte si sa livreze teren si utili­tati.

„Luand in calcul preturile mate­ria­lelor de constructie din acest an, afirm ca in 2009 oricare dezvoltator poate vinde cu 450-470 de euro un metru patrat.

To­tusi, precizeaza senatorul, pentru a ob­tine acest pret statul trebuie sa-i acor­de anumite facilitati sub forma scutirilor fiscale sau atribuirea si viabilizarea gra­tuita a terenurilor pentru constructii”.

Tabara scepticilor

Pentru Asher Lax, reprezentantul fir­mei Adama, un pret de 500 de euro/mp este imposibil. Dezvoltatorul spune ca isi situeaza costurile de constructie in jur de 500 euro/mp, la care se adauga pretul terenului, bransamentele, taxele etc., pretul de vanzare fiind, in conse­cinta, de cel putin 900 euro/mp.

„In mod normal, intr-un an, costurile materialelor de constructie oscileaza si, bineinteles, pentru un ansamblu de 500 de apartamente, acestea nu pot fi achi­zitionate inainte de inceperea construc­tiei. Totusi, presupunand ca aceste fluc­tuatii sunt in limite stabile si ca dez­voltatorul nu a trecut printr-o criza mon­diala a fierului si una locala a cimentului in timpul constructiei, trebuie men­tio­nat ca pretul de constructie si mai ales costul de dezvoltare sunt foarte greu de defalcat. Acestea nu reprezinta doar ma­teriale de constructie, ci si intretinerea unei companii timp de doi-trei ani, cat du­reaza constructia, costuri de marke­ting si de promovare, plus o serie in­treaga de situatii neprevazute care apar pe parcursul lucrarilor.

Atentie, cad preturi!

Faptul ca in acest an pe piata si-au fa­cut loc oferte de genul „apartament in Bucuresti cu 500 euro/mp” este o do­vada a lipsei de realism si neadaptare la piata din partea unor dezvoltatori. Este normal ca, mai ales in astfel de perioade de instabilitate, dezvoltatorii sa-si asume riscul si sa scada preturile pana la limita de jos. Dar scopul principal al acestora este sa-si asigure un cash-flow care sa ii salveze de un eventual faliment sau care sa le acopere alte cheltuieli auxiliare, spu­ne Asher Lax. Totusi, precizeaza dez­voltatorul, daca vorbim despre un sin­gur apartament in aceasta situatie pu­­tem trage concluzia ca dezvoltatorul vrea sa atraga atentia asupra proiectului. Daca vorbim de 10-15 apartamente dintr-un proiect rezidential, si aceasta situatie poate fi scuzata fie printr-o strategie de marketing agresiv, fie prin dorinta dezvol­­tatorului de a obtine o suma de bani absolut necesara in acel moment. Daca insa vorbim de un pret stabil, de o ofer­ta prelungita in timp, aceasta si­tuatie trebuie analizata cu multa aten­tie, crede Lax.

„Ofertele de 500 euro/mp in Bucu­­resti sunt nerealiste si nu acopera nici macar costurile de constructie. Exista varianta ca aceste costuri sa fi fost reduse prin metode mai mult sau mai putin riscante, dar la fel de posibil este ca acel dezvoltator sa aiba mari probleme finan­ciare si sa nu reuseasca sa termine con­structia. Un pret extrem de mic poate sa insemne ca, din start, intentiile vanza­torului nu sunt serioase. Acest principiu este valabil in toate domeniile, nu doar in real estate, sustine Asher Lax.

Garsoniera cu o rata de 100 de euro/luna

Astazi, in sectorul rezidential, doar cativa operatori se afla pe piata locuin­telor accesibile, de 500 euro/mp. Printre acestia sunt Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL) si cateva primarii.

Robert Negoita il da ca exemplu pe primarul Radu Mazare de la Constanta, care a demonstrat ca in Romania se pot face locuinte la un pret de 500 euro/mp si nu numai pe hartie.

Primele doua blocuri din cele 18 cu apartamente ieftine promise in urma cu un an si jumatate de edilul Constantei Radu Mazare au ajuns acum la nivelul 10 cu constructiile. Potrivit primarului, pana la sfarsitul anului sau cel mai tarziu la inceputul lui 2010, imobilele vor fi predate catre proprietari.

Proiectul locativ al Primariei Constanta prevede livrarea a peste 10.000 de apartamente cu preturi care nu depasesc 500 euro/ mp cu TVA inclus. „Cei care vor cumpara apartamentele cu credit ipotecar vor avea rate lunare de 100, maximum 200 de euro”, sustine primarul Mazare.

Edilul a recunoscut ca locuintele pe care le construieste sunt sub limita suprafetelor minime impuse prin Legea locuintei, dar se scuza spunand ca printre clienti proiectul s-a bucurat de succes, in pofida suprafetelor mici ale locuintelor (30 mp o garsoniera, 60 mp - doua camere).

„Ca sa facem proiectul sa mearga in continuare si in aceasta perioada dificila pentru antreprenori, am scos in Con­siliul Local o hotarare prin care garantam in fata bancilor ca vom cumpara locuin­tele ce nu-si vor gasi clienti, in acest fel am reusit sa deblocam finantarea de la banci a proiectelor noastre”, declara Radu Mazare. Potrivit edilului, din cauza improprietaririlor, Primaria Constanta, ca si alte municipalitati din tara, nu mai detine terenuri, dar spune ca terenurile armatei sau ale Ministerului de Interne pot fi folosite in urmatoarele programe locative de acest gen.

In contradictie

 Raportat la preturile actuale din sectorul materialelor de constructii, 450-470 euro/mp este un pret de vanzare rezo­nabil pentru dezvoltatorii de ansambluri rezidentiale, crede Robert Negoita.

 Ofertele de genul „apartament in Bucuresti cu 500 euro/mp sunt o dovada a lipsei de realism si neadaptare la piata din partea unor dezvoltatori, sustine Asher Lax.

 Cei care vor cumpara apartamentele cu credit ipotecar vor avea rate lunare de 100, maximum 200 de euro, spune primarul Radu Mazare despre programul sau de locuinte ieftine.

Cine vinde apartamentele cele mai ieftine

Agentia Nationala pentru Locuinte este in prezent principalul furnizor de aparta­men­te cu pret de vanzare sub 600 euro/mp. In pre­zent, Agentia contracteaza la preturi in­tre 517 euro/mp si 560 euro/mp aparta­men­te in patru ansambluri rezidentiale din Bucuresti, Ploiesti, Navodari si Eforie Sud. In Bucuresti, ANL contracteaza in prezent 320 de apartamente, facand parte din etapa a treia a proiectului „Henri Coanda” din Baneasa. Pretul mediu pentru un metru patrat construit este de 517 euro. Ultimul ansamblu inceput de catre ANL este Cosminele din Ploiesti, unde Agentia vrea sa construiasca 115 unitati locative in patru blocuri. Locuintele vor fi realizate in termen de doi ani de la data semnarii contractelor de construire, din momentul deschiderii finantarii de catre bancile creditoare.