Nivelul chiriei este doar unul din criteriile dupa care fir­mele ar trebui sa se ghideze atunci cand isi cauta un nou depozit, centru logistic sau punct de lucru. De multe ori, afisarea unei chirii mici poate pacali daca un chirias omite sa ia in calcul celelalte costuri adiacente chiriei. In plus, anumite beneficii, cum ar fi cele de imagine, pozitionare sau extrase dintr-o organizare eficienta a activitatii nu pot fi cuantificate imediat, decat cu ajutorul personalului de expertiza.

Peste 70% din contractele de inchiriere a spatiilor industriale si de logistica incheiate anul trecut au constituit mutari ale unor companii si numai 30% cereri de spatii noi. Ieftinirea cladirilor dedicate activitatilor industriale, de logistica sau depozitare a fost unul dintre stimulii miscarilor de pe acest segment de piata imobiliara. Totusi, nu intotdeauna mu­ta­rea intr-un spatiu mai ieftin aduce si reducerea automata a costurilor opera­tionale.

Specialistii din domeniu atrag atentia asupra faptului ca intentia de mutare intr-un spatiu nou trebuie sa tina seama de o serie de factori-cheie, fara de care nici cea mai mica chirie n-ar salva firma de probleme financiare mult mai grave. Factorii in cauza trebuie sa tina seama de toate costurile implicate de mutare, dar si de cele iscate dupa mutare. Chiria este o parte importanta a costurilor cu un depozit, insa nu este singura, spune Viorel Opait, director al Departamentului Industrial al Colliers Romania. Nivelul serviciilor facturate pe langa chirie poate fi impor­tant, deci trebuie studiat cu atentie. De ase­menea, trebuie luate in calcul si costurile operationale (fixe si variabile) pentru fiecare punct de lucru, depozit sau centru logistic si care apar in func­tionarea unei afaceri intr-o anumita perioada. De multe ori, un punct de lucru usor mai scump poate aduce economii serioase in bugetul companiei.

Apropierea de furnizor

Este deja un truism pe piata spatiilor industriale faptul ca in alegerea ampla­sarii noului punct de lucru se tine cont de caile de acces, calitatea cladirii sau aspec­tele financiare ale contractului. Dar pe langa un acces bun, o cladire de calitate sau termeni financiari favorabili, trebuie luate in calcul si alte elemente care pot aduce economii insemnate pe termen lung. Printre acestea sunt importanti si factori precum apropierea de furnizori sau clienti. In cazul unei companii care deserveste un numar mare de clienti este necesara pozitio­narea intr-o zona care sa optimizeze timpii de distributie. Speci­fi­catia tehnica a cladirii este esentiala. La fel si numarul, tipul si dispunerea usilor sau regimul de inaltime interioara al cladirii. Acestea din urma depind insa si de tipul de activitate a companiei.

O firma specializata in servicii de logistica nu are ce cauta intr-o zona cu locuire aglomerata, in schimb, o companie care lucreaza in sectorul industrial are nevoie de forta de munca numeroasa. Astfel, eficienta unui spatiu industrial poate fi calculata diferit in functie de tipul fiecarei activitati.

O companie logistica apreciaza un spatiu inalt care permite stocarea pe inaltime, o distanta optima intre stalpi si un cost redus al chiriei. O firma specializata in distributie cauta spatii cu acces foarte bun, usi numeroase si apropierea de oras. Pentru o activitate de productie, inalti­mea sau numarul de usi nu mai sunt atat de importante, in vreme ce accesul la utilitati sau forta de munca devin esen­tiale, explica Viorel Opait.

In domeniul contractelor, finantarea de catre banci a proiectelor importante a dus la o oarecare standardizare a actelor de inchiriere. Totusi, o firma care isi face planuri sa se mute trebuie sa stie ca proprietarii sunt destul de inflexibili atunci cand vine vorba de perioada minima contractuala, indexarea chiriei sau garantarea contractului. Sunt insa deschisi, mai nou, la negocierea unei perioade de gratie in care spatiul sa fie scutit de chirie sau pentru timpul necesar realizarii amenajarilor necesare, explica reprezentantul Colliers.

Se poarta externalizarea

Operarea propriului depozit este varianta cel mai des intalnita la com­paniile romanesti. Insa acest fapt implica costuri suplimentare iscate de gasirea unui amplasament si angajarea perso­nalului necesar pentru aceasta acti­vi­tate. Expertul Colliers spune ca externalizarea logisticii este o solutie de eficientizare a activitatii care castiga tot mai mult teren. „Se incadreaza intr-o tendinta globala de externalizare a operatiunilor care nu tin de activitatea principala“, adauga Viorel Opait. O firma de logistica poate oferi sfaturi si servicii care sa optimizeze intregul lant de distributie al unei companii. Serviciile oferite de o compa­nie logistica includ, dar nu se limiteaza la transport, formalitati vamale, depozitare, distributie, gestiunea stocurilor sau activi­tati cu valoare adaugata gen etichetare, impachetare etc. Toate aceste portite de optimizare pot fi deschise unei companii de catre un specialist. In opinia re­pre­zentantului Colliers, o tranzactie inter­mediata de un agent de inchiriere are mai multe sanse sa plaseze partile intr-o situatie avan­tajoasa pentru amandoi. Intelegerea acti­vitatii chiriasului il ajuta pe agent sa aleaga cel mai bun spatiu din optiunile aflate pe piata sau sa gaseasca o solutie de eficientizare a operatiunilor clientului. Agentul poate calcula implicatiile finan­ciare ale mutarii  sau pastrarii spatiului actual si consiliaza clientul in planificarea activitatii de mutare.

Inviorarea inchirierilor

Din cauza crizei internationale si a surselor limitate de finantare, livrarile din 2009 de spatii industriale si de logistica au fost mult reduse in com­pa­ratie cu cele din 2008. Cateva dintre efec­tele crizei financiare sunt costul crescut al banilor si reducerea costurilor de con­struc­tie (cu 15%-20%).

Insumarea celor doua efecte a condus la scaderea pretu­lui de dezvoltare al unui mp de depozit. Astfel, la finele anului trecut, costurile totale de dezvoltare a unui mp de depo­zit - incluzand teren, constructie, consul­tanti si taxe - a ajuns la aproximativ 550 de euro. Cu toate acestea, daca in 2009, an cu un sector logistic descris ca pru­dent, majo­ritatea dezvoltatorilor sau companiilor de logistica au oprit con­struc­tia depozi­telor noi, in 2010 se pare ca situatia va fi la fel de neagra. Potrivit estimarilor DTZ Echinox, in 2010 volumul de livrari noi se va mentine la cota din anul trecut, re­spectiv 45.000 mp livrati pana la finele anului in curs. Stocul total de spatii pen­tru depozite, logistica si industrii va ajunge la finele anului la 875.000 mp. Tot in acest an se asteapta ca numai 50.000 mp de spatii industriale si de logistica din Bucuresti sa fie inchiriate, in timp ce anul trecut aceasta cifra a fost aproape dubla. Se estimeaza, in schimb, reduce­rea ratei de neocupare de la 10%-12% in 2009 la 8%-9% in acest an. Gradul de neo­cu­pare al spatiilor logistice a fost in 2008 de 4%. Spre sfarsitul anului 2009 expertii au observat o usoara crestere a cererii de spatii logistice, pe masura ce companiile au castigat incredere in piata.

In afara Bucurestiului, in 2009 s-au livrat 37.000 mp, din care 25.000 mp in Brasov si 12.000 mp la Timisoara.

Factorii-cheie in alegerea unui spatiu industrial

1. Criteriile de alegere a punctului de lucru:

•      acces
•      calitatea cladirii/cladirilor
•      termenii contractului
•      apropierea de furnizori sau clienti importanti

2. Costurile:

•      chiria
•      nivelul serviciilor facturate pe langa chirie
•      costurile operationale, reprezentand costurile fixe si variabile

3. Eficientizarea spatiului in functie de tipul activitatii:

•      logistica - spatiu inalt, distanta optima intre stalpi, cost redus al chiriei
•      servicii de distributie - numar de usi mai mare, apropierea de oras
•      productie - accesul la utilitati, forta de munca

4. Ce se poate negocia:

•      proprietarii, inflexibili la perioada minima contractuala, indexarea chiriei si garantarea contractului
•      accepta perioada de gratie (fara chirie)

5. Externalizarea logisticii:

•      servicii de transport, depozitare si distributie
•      formalitati vamale si gestiunea stocurilor
•      activitati cu valoare adaugata (etichetare, impachetare etc.)

6. Intermedierea prin agenti:

•      predictibilitatea costurilor legate de relocarea sau pastrarea spatiului actual
•      consiliere in planificarea activitatii de mutare
•      gasirea de solutii de eficientizare a operatiunilor clientului