Majoritatea personalitatilor active pe piata imobiliara se afla in dubla postura de persoane cu interese comerciale si formatori de opinii. Totusi, asa cum reprezentarea ambelor parti in tranzactiile imobiliare efectuate prin agenti nu trezeste probleme de etica profesionala, nici identificarea consultantilor imobiliari cu vanzatorii nu pare sa deranjeze foarte mult.

Piata imobiliara romaneasca se afla in ciudata si paradoxala situatie in care consumatorii de informatii imobiliare sunt nevoiti sa mearga pe mana inter­mediarilor de tranzactii atunci cand vine vorba despre obtinerea unor date rele­vante privind pretul corect, evolutia anti­cipata a acestuia sau trendurile in domeniul investitiilor imobiliare. Altfel spus, desi stim ca „fiecare vanzator isi lauda marfa”, continuam sa le acordam credit maxim atunci cand e vorba despre analize, consultanta sau pronosticuri  privind piata imobiliara.

Criza a schimbat ordinea

Inainte de intrarea in criza econo­mi­ca, principalii formatori de opinie au fost agentiile imobiliare, bancile si mass-me­dia, spune Gabriela Enescu, directorul por­talului casefaraintermediari.ro. Infor­matiile pe care bancile si agentiile imobi­liare le lansau in piata despre cresterea pre­turilor pentru anumite zone, numa­rul de tranzactii incheiate sau credite acor­date erau preluate de mass-media. Acest circuit a influentat major compor­tamentul consumatorului. Totodata, pro­prietarii de imobile cu greu reuseau sa isi vanda proprietatile fara sa apeleze la o agentie imobiliara. A existat o agresivitate a agentiilor imobiliare care a daunat ulte­rior imaginii lor. Preturile anuntate ini­tial de proprietari pentru vanzare erau crescute artificial de catre reprezentantii agentiilor imobiliare pentru obtinerea unui comision cat mai mare.

Acum, noul curent de opinie este format de catre dezvoltatorii imobiliari si bancile comerciale pe de o parte si site-urile de prezentare ale proprietatilor imobiliare care lucreaza in sistem FSBO (for sale by owner) pe de alta parte.

Formatori de opinii, deformatori de preturi

Ce legatura exista intre formatorii de opinii despre piata imobiliara si formarea preturilor. Am putea spune una directa, mai ales daca este vorba de domenii sen­sibile cum sunt rezidentialul sau tere­nurile. Emergenta si imaturitatea pietei imobiliare fac decizia de cumparare, van­zare, stabilire a cotatiei preturilor etc. sa fie influentate esential de formatorii de opinii, declara Ion Catutoiu, directorul RealTime. „Sunt personaje care ar face si ar spune orice pentru a castiga o bruma de notorietate. Acesta este motivul hao­sului informatiei imobiliare cu privire la nivelul si evolutia preturilor”, crede Catutoiu.

Jucatorii activi au interese in aceasta pia­ta pe care si le urmaresc constient,  prin declaratiile, punctele de vedere si ex­pu­nerea lor. „Daca ai in portofoliu cateva pro­iecte imobiliare blocate, iti cam vine sa negi criza”, spune Adrian Erimescu, di­rec­torul general al portalului imobili­are.ro. In acest sens, ar trebui acordat mai mult credit jucatorilor impartiali si analistilor independenti care isi permit sa vorbeasca liber sau au acces la date obiective pe care doresc sa le faca publice. „E drept ca de multe ori a-i identifica presupune efort”, adauga Erimescu.

La fel ca in orice alta ramura, oamenii nu au cunostinte intemeiate insa, inte­r­es­ati de domeniu, urmaresc ceea ce dis­cu­ta altii, mai avizati, pe forumuri sau bloguri, site-uri, in emisiuni dedicate sau in arti­colele de presa. Prin urmare, cei care con­tribuie cel mai mult la crearea opiniilor despre piata imobiliara sunt persoanele, institutiile si organismele ca­re se bucura de cea mai mare expunere, sus­tine direc­torul portalului imobiliare.ro.

Culoarea si pesimismul atrag presa

Persoanele care creeaza, in prezent, opinii de masa in perceptia celor intere­sati de piata imobiliara sunt cele cu lim­baj colorat si pesimist, crede Ion Catutoiu. „Presa, care este principalul canal de in­for­mare, doreste senzational si audienta. Cei care pot oferi senzationalul sunt ne­profesionistii pietei imobiliare, persoane care nu au reusit in profesie, dar reusesc sa vorbeasca despre ea”, adauga Catutoiu. Directorul RealTime spune ca in Roma­nia nu exista niciun organism credibil si reprezentativ pentru bransa celor care sunt activi pe piata imobiliara. „Repre­zen­tativitatea asociatiilor si uniunilor imobiliare este la nivelul subsolului pie­tei, fara a avea printre membri oameni sau companii cu excelenta in activitatea imobiliara”, incheie di­rec­to­rul Real Time.

La randul sau, Razvan Muntean, di­rec­torul general al Imopedia.ro, spune ca mass-media joaca un rol esential si este principalul formator de opinie.

Totusi, jurnalistii ar trebui sa se pastreze intr-un raport de echidistanta fata de jucatorii implicati in piata - statul, brokerii imo­biliari, eva­lua­to­rii, proprietarii, cum­para­torii. In opinia lui Razvan Muntean, indi­ca­torii oficiali pentru masurarea tranzac­tii­lor ar trebui sa fie principala referinta pentru piata imo­biliara. In lipsa acestor ins­tru­mente, actorii din piata - vanzatorii, brokerii, dez­vol­ta­torii - sunt tentati de multe ori sa im­prime pietei trenduri empirice, care uneori duc la ma­ni­pularea interesului general in directia setarii preturilor in tranzactiile imobi­liare sau imprimarii comporta­mentelor de cum­parare.

Inventarea de „studii” imobiliare

Fiecare doritor de imagine inven­tea­za” un studiu sau emite o parere si este preluat drept specialist al pietei. Ca in orice domeniu, studiile si analizele sunt cele care dau trendul pietei. Din pacate, multe dintre studiile si analizele forma­torilor de opinie nu sunt fundamentate si creeaza un haos general, putand fi catalogate drept actiuni desantate de PR, spune Vlad Vlasceanu, directorul tIMOn.

Avem formatori de opinie care s-au impus in decursul timpului doar pentru ca au actionat zilnic sub im­pul­sul unor afirmatii ne­fun­da­mentate, dar care au „placut” auditoriului. „Nu este de ajuns sa fii purtator de cuvant al ARAI, al UNAI sau al unui por­tal imobiliar pentru a te erija in formator de opinie. De cele mai multe ori, acesti trans­mi­ta­tori de mesaje s-au contrazis de la o vreme la alta. Au trans­mis mesaje daunatoare pietei si au dezinformat publicul interesat de imo­biliar”, sustine Vlasceanu. Spre deosebire de domeniul bancar, unde ana­lizele se bazeaza pe cifre si pe analize macro­eco­nomice, do­meniul imobiliar se bazeaza pe carisma si pe vorbe arun­cate de dragul de a fi preluate de catre mass-media si trans­mise publicului consumator. Piata imo­bi­liara este reflectata prin interesele unora sau altora, interese care nu sunt benefice nimanui.

Si dezvoltatorii cred ca exista o lega­tura clara intre formatorii de opinii si for­marea pretului in imobiliare. Asher Lax, Sales&Marketing Manager al Adama, spune ca imaginea este foarte impor­tan­ta. „Dupa cum stiti, ea vinde. Mai ales in real estate, unde produsul se vinde in sta­diu de concept.

O imagine buna contri­buie decisiv la succesul unui produs”, explica Asher Lax. Imaginea este insa o lama cu doua taisuri si trebuie sustinuta intotdeauna de calitatea produsului.

In lipsa unei maturitati a pietei imobiliare, de multe ori decizia de majorare sau reducere a preturilor in sectorul rezidential a fost influentata de opiniile exprimate de diversi analisti de profil sau companii direct interesate in a manipula piata.