Volumul tranzactiilor imobiliare in­tre companii ar putea sa se dubleze pana la sfarsitul anului in curs, insa nivelul estimat va fi inca mult sub cel atins in anii de varf ai investitiilor imobiliare. Cristian Ustinescu, director de investitii al DTZ Echinox, crede ca in ceea ce pri­veste volumul de investitii atras de piata imobiliara din Romania in 2010, cifra va fi cu siguranta mai mare comparativ cu anul trecut. „Probabil ca tranzactiile pe care le-am inceput in 2009, dar care s-au impotmolit din cauza retinerilor le­gate de finantare, se vor inchide anul a­cesta. Sper ca in 2010 sa atingem un volum de investitii de aproximativ 500 de mili­oane de eu­ro”, crede Ustinescu.

Daca prognoza DTZ se va adeveri, pia­ta tranzactiilor corporative va creste in 2010 de 2,4 ori in raport cu anul pre­cedent, cand valoarea acestora a scazut de aproape sase ori in comparatie cu 2008.

Astfel, daca in 2008, tranzactiile cu proprietati comerciale din Romania (bi­rouri, centre comerciale sau logistice) au totalizat 1,161 miliarde de euro, anul trecut volumul acestor afaceri abia a atins 203 milioane de euro.

Britanicii - activi, germanii - inca pe pozitii

Prin achizitiile European Retail Park Braila si NH Hotel Bucharest de anul tre­cut, britanicii au condus piata de in­vestitii in 2009. Cele doua afaceri r­e­pre­zinta 38% din totalul tranzactiilor rea­lizate anul trecut, confirmand astfel trendul inregistrat si in restul Europei Cen­trale si de Est. Totusi, companiile si fon­durile de limba ger­mana continua sa do­­mine piata inves­ti­tiilor imobiliare.

In acest an insa vor veni si fonduri exotice, din regiuni precum Africa sau Asia, crede analistul DTZ Echi­nox. In opinia sa, in acest an se va inre­gistra o reducere a in­teresului pentru piata ro­ma­neasca din par­tea investitorilor occi­dentali, atat din Eu­ropa de Vest, cat si a celor de pe con-­
ti­nentul nord-american. Capitali­zarea pe aceste piete se va des­fasura la un nivel restrans, investitiile ur­mand sa se opreas­­ca in tari precum Polonia sau Ce­hia, fara sa ajunga in Ro­mania. „Desi­gur, nu excludem fondurile venite de aici, insa acestea vor fi putine.

Totodata, cei care vor veni vor investi in afaceri care produc venituri pe termen scurt si mediu, de exemplu proprietatile co­merciale inchiriate sau aflate pe punc­tul de a fi inchiriate”, considera Cris­tian Ustinescu. In schimb, inves­titiile in terenuri si proprietati rezi­den­tiale vor fi reduse. „In ultimii ani, pa­riul era pe compri­marea yiel­dului (rata de renta­bilitate - n.r.), insa acum se vorbeste de veniturile pe care le poti obtine din proiectul pe care vrei sa-l cumperi, iar aceste venituri sunt tot mai mici si tot mai nesigure. Orice proprietar risca sa isi piarda chi­riasii, indiferent ca vorbim de segmentul de birouri, in­dustrial sau re­tail. Nimeni nu ia in calcul o crestere a chiriei pentru 2010 si mi-e greu sa cred ca se va gandi la asta in 2011”, spune re­prezentantul DTZ Echinox.

Anul trecut, investitorii au achizi­tio­nat mai ales proprietati din afara Bu­cu­restiului, activele cumparate in Capitala reprezentand doar 14% din totalul tranzactiilor, fata de 70% in 2008.

Pe piata cladirilor de birouri, desi investitorii sunt interesati de produse de calitate cu contracte bune, acestea lip­sesc. Cos­tul datoriilor ramane o proble­ma pen­tru activitatea investitionala in gene­ral, la fel ca si diferentele intre as­teptarile cumparatorilor si cele ale van­zatorilor. Oferta va continua sa creasca in 2010 avand in vedere ca inca exista un volum important de spatii de birouri construite speculativ. Pe termen scurt investitorii s-au retras in zone mai sigure si in continuare asteapta corectia pre­turilor.

Cele mai mari tranzactii au avut ca autori companiile Enterprise Investors si New Europe Investments. Prima a cum­parat de la Louis Delhaize Group cele 65 de supermarketuri Profi, pentru care a platit 66 de milioane de euro. A doua a preluat parcul de retail European Retail Park Braila, dezvoltat de BelRom.

Destul de activ a fost si fondul de in­vestitii Immoeast, care a fost implicat in singurele tranzactii de pe segmentele bi­rouri si spatii industriale. Astfel, aus­triecii de la Immoeast au preluat de la Europe Future Group 10% din proiectul Meteo Business City, dezvoltat in parte­neriat in nordul Bucurestiului.

Totodata, Immo­east a cumparat participatia de 50% deti­nuta de Eyemaxx in trei proiecte in­dustriale dezvoltate, de asemenea in parte­neriat, la Timisoara, Ploiesti si Brasov.

In acest an, nu ne asteptam la vreo mo­dificare in ceea ce priveste topul principalilor investitori prezenti pe piata dupa valoarea activelor detinute, Immo­east va ocupa in continuare prima pozitie. In Romania, compania detine ac­tive care reprezinta aproximativ 750 de milioane de euro, circa 7,6% din porto­foliul sau total. Majoritatea activelor re­prezinta segmentul birouri (57% din total), urmat de retail (38%) si logistica (5%).

In lume, investitiile vor creste

La nivel global, investitiile in proprie­tati comerciale vor creste in acest an cu aproximativ 30%, urmand sa ajunga la o valoare de 478 de miliarde de dolari (362 miliarde €), potrivit raportului privind in­vestitiile globale realizat de Cush­man &Wakefield, care monitorizeaza 56 de tari. In 2009, investitiile la nivel global au scazut cu 23%, ajungand la o valoare de 365 de miliarde de dolari (270 mi­liarde €), nivelul fiind cel mai scazut din anul 2003. In orice caz, anul s-a incheiat intr-o nota mai optimista pe masura ce pietele au inceput sa isi revina spre finalul anului, cand s-a inregistrat o crestere de 104% fata de prima jumatate a anului. In prezent, China este cea mai mare piata de investitii din lume, urmata de Marea Britanie si de SUA. Daca acest clasament ar fi inclus si vanzarea de apartamente, SUA s-ar fi plasat atunci pe locul al doilea.

Din cauza pre­cautiei care inca domi­na in lumea chi­ria­silor si pe fondul cresterii stocului de proprietati, in prima jumatate a anului 2010, la nivel global, se va inre­gistra o reducere a chiri­ilor de apro­xi­mativ 5%. In toate sectoa­rele imo­biliare, la nivel global, chiriile au scazut cu o rata a­nuala de 9,2% in prima parte a lui 2009, dar trendul a fost incetinit in partea a doua, cand acestea au scazut cu doar 2,2%.

Zone de top

Cu investitiile in crestere cu 143% anul trecut, China este acum cea mai activa piata din lume din acest punct de vedere. In Europa, numerosi investitori se con­centreaza pe piete cu lichiditati precum Marea Britanie, Franta si Ger­mania. In atentia investitorilor se afla si piete emer­gente cum ar fi Polonia si Turcia.

Reviri­mentul inceput in Marea Bri­tanie se ras­pandeste acum in tot ves­tul Europei. Principalele tendinte ale regiu­nii sunt nivelul investitiilor in crestere (la finalul ultimului trimestru) si yiel­duri in scadere (in prima parte a anului 2010) pe princi­palele piete.

„Ne asteptam la cres­te­rea ni­velului de investitii cu apro­xi­ma­tiv 44% (115 mld. €), adica la nivelul anului 2004”, spune Michael Rhydderch, direc­torul De­partamentului pentru in­vestitii interna­tionale EMEA al Cushman. Repre­zentantul companiei de consultanta re­marca faptul ca in timp ce se poate vedea cu usu­rinta de unde vine cererea, nu este la fel de usor sa gasesti stoc bun de pro­prietati. Toti cauta acum proprietati cu probleme (distressed).

„Sunt putine active cu pro­bleme, deoa­rece bancile continua sa se con­centreze pe rezolvarea problemelor pe care le in­tampina cu proprietarii aces­tora”, ex­plica Rhydderch. Investitorii as­teap­ta acum pretul corect, refuzand sa in­ves­teas­ca, bazandu-se doar pe faptul ca yiel­durile de pe piata imobiliara au inceput sa scada.