In pofida injectiilor de bani din sistemul bancar, piata locuintelor ieftine nu reuseste sa scoata sectorul imobiliar din criza. Unul dintre principalele mo­toa­re ale speratei cresteri, programul „Prima casa”, este gripat, iar motorul de rezerva, reprezentat de segmentul lo­cuin­telor premium si lux, a ramas fara ben­zina dupa recenta crestere a TVA de la 19% la 24%. Blocajul pe piata reziden­tiala exclusivista a intervenit intr-un mo­ment cat se poate mai nepotrivit. Diverse surse din piata imobiliara observau in urma cu cateva saptamani o oarecare inviorare a segmentului premium sau chiar de lux. Ion Catutoiu, director al RealTime, spunea atunci ca a vazut o tendinta a cumparatorilor care au cash in banci sa investeasca in imobiliare. Ana­listul mentiona ca o investitie imo­bi­liara in acel moment era oportuna pen­tru protectia resurselor de lichiditati ale persoanelor fizice, aflate in seifurile bancilor si amenintate cu noi impozite pe dobanzi. El preciza ca a remarcat de curand o tendinta de achizitie in scop de investitie manifestata de anumiti clienti. „In ultimele doua luni am vandut pentru clientul nostru Obor Tower un numar de opt apartamente in valoare totala de un milion de euro, toate tranzactiile efectuandu-se cu bani in numerar”, declara Catutoiu. Din pacate, marirea TVA de la 19% la 24% in cazul locuintelor in valoare de peste 100.000 de euro a pus capat sperantelor dezvolta­torilor de pe segmentul de lux.

Stoc in continuare nevandabil

Din stocul rezidential disponibil in prezent, majoritatea apartamentelor sunt supradimensionate si construite pe bani foarte multi, fara a avea o proiectie reala de client tinta. Foarte multe dintre ansamblurile rezidentiale cu peste 200 de unitati locative se incadreaza astazi in plafoanele de pret de peste 100.000 de euro. Acestora li se aplica un regim fiscal cu TVA de 24%. Cei care au sperat sa inre­gistreze in acest an cifre de vanzari in crestere au fost dezvoltatorii care au in portofoliu apartamente eligibile progra­mului „Prima casa”. Totusi, criza finan­telor publice, cu toate efectele sale asu­pra pietei fortei de munca, a dimi­nuat pana si ritmul de tranzactii cu lo­cuinte ieftine. In acest context, scaderea cu 65% a numarului de locuinte vandute in primele sase luni ale anului prin „Prima casa 2” este un exemplu. In secto­rul rezidential premium si de lux insa, desi dezvoltatorii se asteptau la un scena­riu mai rau, lucrurile s-au miscat ceva mai bine.

„Totusi, in conditiile in care piata imo­biliara se afla deja intr-un impas din cauza incertitudinilor economice, mari­rea TVA la 24% nu face decat sa adan­ceasca acest blocaj”, spune Sorin Sararu, Managing Partner Project Expo. „Cei mai afectati vor fi dezvoltatorii de locuin­te de lux, cu preturi care depasesc 100.000 de euro, care astfel vor fi nevoiti sa aleaga intre a mari preturile, ceea ce in­seamna un blocaj al vanzarilor, sau sa ra­mana la aceleasi oferte, cu o scadere sem­nificativa a profitului”, adauga Sara­ru. „Indirect vor avea de suferit insa si vanzatorii de apartamente si case a caror TVA ramane neschimbata, de 5%. Bugetul potentialilor cumparatori este mai redus din cauza maririi acestei taxe. Astfel incat acestia sunt mult mai precauti atunci cand vine vorba de achizitii majore”, crede reprezentantul Project Expo.

Agentii cred ca piata nu va fi prea afectata

In schimb, Asociatia Brokerilor Imobiliari (ABI) considera ca piata imobiliara nu va fi afectata de cresterea TVA. Pentru a inlatura incertitudinile ce au aparut pe piata, odata cu anuntarea de­ciziei de majorare a TVA, Asociatia Bro­kerilor Imobiliari a adoptat o pozitie oficiala, anuntand ca preturile nu au mo­ti­ve de crestere pe fondul acestei schim­bari. Acest aspect se datoreaza fap­tu­lui ca preturile de vanzare ale apar­tamentelor vechi, segmentul de piata cel mai tranzactionat in prezent, nu sunt purtatoare de TVA. Cresterea cu 5 puncte procentuale a TVA nu are impact nici asupra preturilor imobilelor noi, de pana la 100.000 de euro. TVA aplicata asupra acestora a ramas nes­chim­bata. „Sunt foarte rare situatiile in care apartamentele noi se incadreaza la 24%, dar numai pentru ansambluri foarte scumpe si putin tranzactionate”, declara reprezentantii ABI. Totusi, recunosc bro­kerii, desi majorarea TVA nu are un im­pact direct asupra preturilor de pe aceasta piata, este de asteptat ca o parte din proprietari sa acuze situatia econo­mica actuala ca motiv de crestere a preturilor. „Aceasta crestere ar fi abuziva si nemotivata”, declara ABI. Asociatia estimeaza ca numarul ofertelor imobi­liare va creste in urmatoarea perioada atat pe piata inchirierilor, cat si pe cea a vanzarilor, ca rezultat al intrarii in vi-goare a taxei de solidaritate pe cladiri. O parte din proprietarii care detin o a doua proprietate vor incerca fie sa o inchi­rieze, in ideea amortizarii costurilor cu taxele, fie sa o vanda. Majorarea TVA va afecta piata imobiliara doar in mod indirect, prin scaderea nivelului venitu­ri­lor populatiei, dar nu are motive sa gene­reze blocajul pietei, mai adauga brokerii. Dragos Vilceanu, presedintele ABI, crede ca vom asista foarte curand la o revenire a pietei imobiliare din punctul de vedere al numarului de tranzactii. Cei care trebuie sa vanda vor vinde la orice pret, iar cei care au nevoie sa cumpere vor profita de conditiile avanta­joase de pe piata bancara actuala si nu-si vor permite sa astepte sa se inaspreasca conditiile de creditare. Este insa o predictie de tip wishful thinking, in care se confunda dorintele cu realitatea.

Cat poate sa mai scada

In prezent, piata rezidentiala din Bucuresti contine putine ansambluri care sa fie su­prapuse peste nevoile reale ale clientilor. Dezvoltatorii au exagerat per­ma­nent po­ten­tialul cererii, cons­­truind tot mai mult si mai mare.

Acesta este motivul pen­tru care atunci cand criza i-a alun­gat din piata pe investitori, adica cumparatorii specu­la­tivi, piata de lux a fost primul cel mai afectat segment rezidential de la noi. Numarul tranzac­tiilor a scazut drastic, iar multe dintre pro­prietatile de lux scoase spre vanzare in piata au avut reduceri de pret, in unele cazuri si de 50% fata de anul ante­rior. Cu toate acestea, putini cumpa­ratori au fost interesati de in­vestitii pe acest segment.

Fon­du­rile de inves­titii si-au con­ser­vat lichi­ditatile, iar per­soanele fizice s-au temut sa nu piarda bani si au preferat sa amane achizitia unei noi pro­prietati.

De fapt, tipologia cum­parato­ru­lui de imo­bile de lux cu­prinde printre alte­le si faptul ca deja detine una sau mai multe locu­in­te.

Astfel, ne­ce­­­si­ta­tea achizitiei a de­venit foarte sca­zuta sau ine­xis­tenta. Un alt factor decisiv in amanarea achi­zi­tiei a fost diminuarea chiriilor, ceea ce presu­pune scaderea eficientei investitiei. In general, cei care au ajuns totusi la incheierea unui contract de vanzare-cumparare au analizat multe luni toate ofertele dispo­nibile in piata, au purtat negocieri severe atat asupra preturilor, cat si a modalitatilor de plata.

Majorarea TVA la 24% ar putea insa amana din nou, pe termen nedeter­minat, orice decizie de achizitie pe acest segment de piata.