Tot mai multi analisti pe piata imo­biliara isi revizuiesc pe minus pro­nosticurile privind evolutia urmatoare a sectorului rezidential. Majoritatea ope­ratorilor de pe piata imobiliara se de­clara pesimisti in ceea ce priveste vi­itorul pietei locuintelor. Adrian Eri­mescu, directorul general al imobi­li­are.ro, spune ca „pana la sfarsitul acestui an preturile ar trebui sa scada in con­tinuare, daca tinem cont de faptul ca bancile inca nu au inceput sa promoveze in piata proprietatile aflate in executare silita si ca efectele masurilor de reducere a salariilor si de crestere a TVA vor avea efecte asupra puterii de cumparare abia din toamna”.

Dar incertitudinile iscate de oficiali, care se afla intr-o mare bezna in ceea ce priveste prognoza economica - cu doua zile in urma ministrul Se­bastian Vladescu nu stia care va fi ni­velul recesiunii, „de -1%, -1,5% sau -2%“ –, fac aproape imposibila prevederea a ceea ce va urma.
Cresterea impozitarii, a TVA-ului si diminuarea salariilor bugetarilor vor duce evident la scaderea veniturilor po­pulatiei. In mod sigur va urma o noua stagnare a pietei imobiliare.

„Cat de mult va dura aceasta depinde foarte mult de impactul acestor masuri, care este insa dificil de estimat”, crede Eu­genia Cosinschi, de la Rezidential.net. Pentru a ne da seama unde suntem si ce ne asteapta, o trecere in revista a pro­blemelor cu care se confrunta vecinii poate avea o oarecare utilitate.

Varianta greceasca

Daca economia romaneasca va fi trimisa in corzi la finele lui 2010, fara ca actualele masuri de austeritate sa aiba vreun efect, scenariul grecesc poate fi luat ca un model despre ce ar putea urma.

Problemele de deficit bugetar au exa­cerbat in Grecia efectele crizei financiare globale. Cu un deficit de 13,6% din PIB in 2009 si dificultati in strangerea de fon­duri noi prin intermediul pietei fi­nanciare private, ratingul de credit al Greciei a fost retrogradat la statutul de junk, in aprilie 2010. Principala victima a crizei a fost partidul de guvernamant. Cautand un nou mandat pentru a face fata crizei, partidul Noua Democratie a cerut alegeri anticipate cu doi ani mai devreme decat era termenul, dar a fost invins de catre Miscarea Socialista Pa­nelena (PASOK) condusa de George Papandreou, acum prim-ministru.

Dupa asumarea guvernarii, in octombrie 2009, Papandreou a aratat ca deficitul a fost mult mai mare decat a pretins guvernul anterior. Raspunsul sau la criza a inclus masuri de austeritate, precum reducerea cheltuielilor si cresterea taxelor. El a promis, de asemenea, sa reduca aparatul sectorului public si sa combata eva­ziu­nea fiscala. In mai 2010, liderii europeni si Fondul Monetar International (FMI) au aprobat un ajutor pe trei ani in va­loare de 110 mil. euro. Sprijinul era conditionat de masuri de austeritate su­plimentare, printre care reducerea chel­tuielilor publice, in principal a salariilor functionarilor publici, inghetarea pen­siilor, cresterea varstei de pensionare, precum si cresterea brusca a impo­zitelor, dar si a accizelor pe combustibil. TVA a fost majorata de la 19% la 21%. In viziunea guvernului elen, toate aceste miscari vor avea ca rezultat o contractie eco­nomica de 4% in 2010.

Cu toate acestea, cri­za persista din cauza reactiei publice adver­se la masurile de auste­ritate. Totodata, impresia generala este ca ac­tiunile guvernului sunt insuficiente. Criza este atat de grava incat vanzarea unor insule, altadata de ne­conceput, este acum luata in consi­derare de catre guvernul elen.

Totusi, comparand cu Romania, pia­ta de locuinte a Greciei a evoluat bine anul trecut, cand a inregistrat o scadere de numai 1,8%. Preturile proprietatilor rezidentiale din Grecia au continuat sa alunece pe panta descendenta in T1 2010, indicele locuintelor din Atena sca­zand cu 2%. In zonele urbane, altele decat Atena, indicele preturilor s-a redus cu 2,6%, potrivit Bank of Greece.

Turismul in sca­dere si-a adus contri­butia la micsorarea preturilor, mai ales ale proprietatilor orien­tate spre exploatare sezoniera. Pretul me­diu al apartamentelor vechi (cinci ani sau mai mult) a scazut in perioada men­tionata cu 4% fata de anul precedent. Pe de alta parte, pretul aparta­men­telor noi (cu ve­chime mai mica de cinci ani) a scazut cu 0,3% in aceeasi perioada.

Re­ducerile sunt explicate de analisti prin diminuarea salariala la nivel national. Astfel, in 2010 salariul mediu a scazut in Grecia pentru prima data in 35 de ani, cu 0,9% nominal si cu 3,8% in termeni reali, potrivit Bank of Greece. Pentru com­paratie, trebuie amintit ca desi preturile locuintelor au inregistrat in Romania, in primele doua trimestre, scaderi de doua cifre, salariul mediu nominal net a crescut cu 5,3% in luna mai (la 1.428 lei), fata de aceeasi luna a anului trecut, conform datelor Institutului National de Statistica (INS). Venitul mediu va simti insa efectul diminuarii cu 25% a cas­tigurilor salariale abia din aceasta toamna.

Germenii crizei

Ca si in Romania, rata proprietarilor care locuiesc in propria casa este mare in Grecia, de aproximativ 74% (la nivelul anului 2004). Prin urmare, piata locuin­telor cu chirie reprezinta circa 20% din fondul locativ, in scadere de la 24% in 1991 (in Romania, aceeasi rata este undeva in jurul a 90%).

Urbanizarea rapida a condus la o dihotomie clara intre zonele urbane si rurale din Grecia. Un raport din 2001 a aratat ca aproximativ 34% din fondul locativ este vacant, in special in zonele rurale. Aceste unitati locative sunt, de obicei, intr-un grad avansat de degra­dare si au nevoie de reabilitare totala.

Pe de alta parte, unitatile de locuinte in zonele urbane sunt printre cele mai aglomerate din Europa. Cei mai multi tineri continua sa locuiasca cu parintii lor. Reducerea taxelor notariale de la 1,2% la 1% din valoarea imobilului a fost in mod clar insuficienta pentru scaderea costurilor tranzactiilor. Totodata, din 2004 pana in 2007, guvernele locale au emis intre 70.000 si 80.000 de permise de constructii rezidentiale anual, insa numarul de permise de constructie a scazut la 65.474 in 2008 si la 56.205 in 2009. Trendul a continuat si in 2010.

Astfel, in perioada ianuarie-martie 2010 au fost eliberate doar 12.690 de permise. In plus, in ciuda scaderii vo­lumului de noi livrari, pe piata exista foarte multe unitati rezidentiale ne­vandute, aproxi­mativ 250.000 de case noi in 2009. In acest sens, firmele grecesti de constructii se asteapta ca scaderea acti­vitatii sa continue pana in 2011.

Unde sunt investitorii

Totusi, in pofida crizei, exista o cerere foarte mare pentru proprietatile elene aflate de-a lungul coastei medite­ra­neene, venita mai ales dinspre germani, britanici si rusi. Acelasi lucru se poate spune despre proprietatile din Bulgaria, dar nu se confirma in cazul litoralului romanesc.
Spre exemplu, o mare parte a in­vestitiilor straine care au intrat in Bulgaria in ultimii ani au vizat zona dezvoltarilor imobiliare.

Acestea au scazut dramatic, la 61 de milioane de euro in T1 2010, de la 182,2 milioane de euro fata de acum un an sau 853 de milioane de euro in trimestrul III din 2007. Britanicii si rusii sunt cumparatori de top de bunuri imobiliare din Bul­garia, interesati in principal de case de vacanta in apropierea Marii Negre si a Dunarii. Astfel, in primul trimestru al anului, britanicii au investit in sectorul rezidential bulgar 30 de milioane de euro, in contrast puternic cu infuzia de 129,8 milioane de euro din T1 2009. Rusii raman cumparatorii cei mai fideli. Acestia au adus in Bulgaria 43,6 milioane de euro in T1, fata de la 73,7 milioane de euro un an mai devreme (in T1 2009).

Bulgaria, la jumatate de pret fata de Romania

Locuintele in Bulgaria se vand in prezent cu un pret mediu de 978,7 BGN, adica 500 de euro/mp, ceea ce reprezinta o scadere cu 17,81%
(-18,55%, ajustat cu inflatia) fata de anul anterior, potrivit Institutului National de Statistica de la Sofia. Acest pret este cu 31% mai mic fata de plafonul maxim, de 725 de euro/mp, atins in trimestrul III al anului 2008. Pretul mediu al vecinilor de la sud de Dunare este de 2,2 ori mai mic comparativ cu indicele national din Romania, de 1.143 de euro/mp (IMO).